PLU ou Comment livrer notre commune aux promoteurs immobiliers : mon intervention au conseil municipal

Monsieur BUCHET a la parole. »

M. BUCHET : « Merci. Tout d’abord, avant d’intervenir sur le PLU, je rappelle que dans votre critique des 1 500 logements sociaux que nous aurions « créés » lors de la dernière mandature, il s’agissait simplement des 1 500 logements de la SCIC qui étaient privatisés, qui étaient sociaux et qui le sont redevenus à travers la vente d’ICADE. Cela concernait Fontenay, mais aussi les 8 000 logements d’ICADE dans tout le département. Ce n’était pas une spécificité fontenaisienne : c’était un retour à la situation des années 1990. Les 8 000 logements d’ICADE ont été vendus pour faire du logement social partout dans les Hauts-de-Seine, avec essentiellement du PLS et pas du PLUS, comme le souhaitait le Conseil Général.

J’en reviens à la délibération sur le PLU. Je ne reprendrai pas tous les éléments qui ont été avancés à la fois par Annie SOMMIER, par Jean-Jacques FREDOUILLE ou par Françoise ZINGER, qui résument bien beaucoup d’aspects à la fois de cette « concertation », de cette difficulté à appréhender tous les éléments chiffrés que vous avez avancés, mais aussi plusieurs erreurs, à mon sens, sur lesquelles je voudrais insister.

La première erreur, je vous l’ai déjà dite et vous m’avez interpellé à ce moment-là, lors d’un précédent Conseil Municipal. Pour prendre en compte les caractéristiques de Fontenay, à savoir un déficit d’espaces verts, une densité plus importante, une desserte en transport en commun qui ne fonctionne pas excessivement bien, comme on le sait, avec la branche du RER B, il aurait fallu intégrer une logique intercommunale. C’était la seule solution pour que les déclinaisons des objectifs généraux de l’État, de la Région – et quel que soit le pouvoir, droite ou gauche confondues – ne s’appliquent pas stricto sensu sur le seul territoire communal, mais sur un territoire plus large : l’intercommunalité ou, maintenant, le Territoire qui est celui qu’on connaît. C’est ma première remarque, et c’est d’ailleurs pour cela que vous n’avez pas souhaité cette approche intercommunale. La preuve, c’est que dans le PLH, nous avions un objectif de 35 logements par an, ce qui correspond exactement à ce que vous calculez avec les services comme « point mort », c’est-à-dire le maintien de la population stable sur la ville. Cet objectif du PLH de 35, vous l’avez passé à 210, parce que vous voulez appliquer sur le territoire de Fontenay, parce que c’est votre projet politique, les objectifs généraux que l’État ou la Région fixent. C’est le premier point. Pour pouvoir s’en sortir, la première erreur est donc de se limiter à une démarche communale. Il aurait fallu, au contraire, avoir un PLU intercommunal, comme nous avions fait un PLH intercommunal, pour permettre à Fontenay de construire moins parce que nous avons moins de zones foncières constructibles, parce que nous avons une densité plus importante et parce que nous manquons d’espaces verts. C’est le premier point et le préalable, parce que c’est une question essentielle pour la suite.

Le deuxième point, pour avoir, en 1994, élaboré un peu rapidement, c’est vrai, un Plan d’Occupation des Sols, nous étions confrontés à des règles d’urbanisme qui étaient, à l’époque, des ZAC, des projets immobiliers très importants de mon prédécesseur d’avant 1994, Monsieur MOIZAN – des projets qui ressemblent, d’ailleurs, très souvent comme deux gouttes d’eau aux vôtres. Nous avons dû créer des règles d’urbanisme qui protégeaient Fontenay face aux promoteurs qui, vous le savez, ont tendance à envahir les communes du sud du département, et pas que Fontenay. Nous avons donc créé un POS qui était particulièrement protecteur, et nous avons pris toutes les caractéristiques, tous les outils que nous avions à l’époque, et notamment le COS, mais aussi les implantations et les espaces verts, pour pouvoir protéger. Notre Plan d’Occupation des Sols – je connais des élus qui étaient présents à l’époque – était là pour pouvoir protéger la ville face aux promoteurs qui, bien évidemment, cherchent le profit et veulent construire au maximum sur la moindre parcelle.

Vous, votre PLU – vous allez comprendre ma démarche – ce n’est pas un outil de protection. C’est un outil de densification. Annie a eu raison de le rappeler : les zones denses, les zones constructibles, les hectares fortement constructibles, augmentent considérablement, parce que vous avez créé ce que vous appelez des opérations d’aménagement et de programmation. En médecine, cela va peut-être vous faire sourire, OAP, c’est œdème aigu du poumon. Je pense que monsieur VASTEL a encore quelques souvenirs de médecine, et pas que de chirurgie. OAP, c’est « œdème aigu du poumon » ; on étouffe. Et c’est vrai que quand on regarde vos projets, ça nous laisse vraiment dans une grande forme d’inquiétude et à la fois de souvenirs de ce qui se passait avant 1994.
Monsieur FAYE, vous étiez, à l’époque, contre le Plan d’Occupation des Sols, parce qu’il laissait trop de constructibilité. Et, d’ailleurs, la droite, à l’époque, considérait que notre Plan d’Occupation des Sols ne laissait pas assez de constructibilité… »

M. le Maire : « Je vous rappelle que nous discutons du PLU de 2016, Monsieur BUCHET, pas du POS de 1994. Je sais bien qu’il vous tient à cœur, mais… »

M. BUCHET : « Et là, dans votre PLU, la constructibilité, c’est-à-dire la capacité à construire, est énorme dans les zones denses, mais aussi dans toutes les zones, y compris dans les quartiers pavillonnaires. Je vais prendre un exemple, parce que dans le débat, depuis tout à l’heure, on a l’impression que chacun ne s’entend pas. Vous avez gardé, alors que les COS ont disparu – ce n’est pas votre fait, c’est la loi… Non, ce ne sont pas les socialistes, c’est droite et gauche confondues. Vous avez supprimé le fait qu’il fallait une taille suffisante pour pouvoir construire. Toute parcelle peut être construite ; c’est la loi. Nous avions, à l’époque, des constructibilités maximales, c’est-à-dire que dans les zones pavillonnaires, nous ne pouvions pas construire plus de 280 m² pour les surfaces habituelles. Dans votre proposition, parce que vous ne touchez pas aux autres indicateurs – vous allez me comprendre, Michel FAYE – parce que vous ne touchez pas à l’emprise au sol, parce que vous ne touchez pas aux surfaces d’espaces verts, parce qu’il n’y a plus le COS, vous augmentez la constructibilité de 2 ou 3 fois dans toutes les parcelles.

Je vais prendre un exemple. Dans une zone pavillonnaire, avec un COS de 0,4, un terrain qui mesure 500 m² avait une constructibilité de 200 m² de SHON ; vous êtes d’accord avec moi. Maintenant, avec le PLU, vous avez, dans cette zone, la possibilité de vous implanter sur 40 % de la parcelle. Vus me suivez ? Si, 40 % de la parcelle. 40 % de la parcelle. Vous pouvez vous implanter sur 200 m², et vous pouvez construire deux étages, en R+1 ou R+2 ; vous êtes d’accord. On est donc passé d’un système où on peut construire 200 m² de surface, à 600 m² de surface sur une parcelle en zone pavillonnaire. C’est cela, le projet que vous nous présentez ce soir. Ce qui se passait auparavant, c’est que ces 200 m², à juste titre, on ne les faisait pas au sol. On créait un pavillon de 60 m² à la base et on faisait deux étages. Mais si, c’est ce qui se passait. C’est ce qui existait de fait. Attendez, laissez-moi finir. Quelque part, vous n’aviez donc que 60 m² d’emprise au sol qui étaient occupés par une habitation, et les 440 m² de la parcelle étaient des espaces verts ou, éventuellement, un parking, un espace pour garer sa voiture, mais c’étaient des espaces verts. Ce que vous proposez, parce que vous ne limitez pas, vous n’augmentez pas le pourcentage d’espaces verts – c’est la démarche que Jean-Jacques FREDOUILLE vous expliquait tout à l’heure… Parce que vous n’augmentez pas les espaces verts ou que vous ne diminuez pas l’emprise au sol pour les bâtiments, vous augmentez considérablement la constructibilité, y compris dans les zones pavillonnaires. Ce sont les chiffres qui le disent, ce ne sont pas simplement des prises de position. En cela, vous risquez en effet d’attirer profondément les promoteurs immobiliers, pas simplement dans vos grandes opérations, ceux avec lesquels vous allez travailler, j’imagine, mais aussi dans tous les quartiers, y compris les quartiers en zone UE ou en zone UD.

Concernant, maintenant, les autres zones, qui sont des zones hyperdenses, je voudrais quand même rappeler les objectifs que vous fixez dans les zones de redynamisation ou de renouvellement. À la Cavée, vous fixez des objectifs de densité importante, avec des hauteurs de 18 m. Sur l’espace du centre-ville, vous parlez des espaces boisés classés, Michel FAYE, mais vous supprimez la moitié de la place de Gaulle en espace boisé classé, pour construire une opération qui était celle que Monsieur MOIZAN voulait faire, et pour laquelle vous vous êtes battu avec nous. Vous implantez sur 75 %, avec simplement 16 % de pleine terre. Sur Scarron, hauteur 18 m et 20 % de pleine terre ; aucune considération concernant l’emprise. On peut prendre une emprise autant qu’on le souhaite, sur Scarron. Il n’y a pas de limitation d’emprise, c’est-à-dire qu’on peut aller jusqu’à 50 %, la moitié de la surface de la parcelle de Scarron, construite à 18 m. Sur les Blagis, non seulement vous modifiez l’espace boisé classé sur les Potiers, mais vous proposez d’aller jusqu’à 27 m de hauteur. Évidemment, tout le monde n’ira pas jusqu’à 27 m, forcément, systématiquement, allez-vous me répondre, mais ce qui est proposé ce soir, c’est de rendre possible de construire sur les Blagis partout jusqu’à 27 m, avec simplement 20 % d’espace en pleine terre et aucune limitation, aucune réglementation sur l’emprise. C’est-à-dire que l’on peut imaginer que sur les Blagis, il y ait 80 %… Je ne dis pas que c’est ce qui se fera, mais vous autorisez, ce soir, de densifier les Blagis à outrance et de mettre 80 % d’emprise au sol et 27 m de hauteur. C’est la réalité, c’est ce qui est marqué dans le texte. Vous ne l’avez peut-être pas lu, mais moi, je l’ai lu. »

M. le Maire : « Vous l’avez mal lu, Monsieur BUCHET ! »

M. BUCHET : « Sur le Panorama, 20 ou 30 m, et là encore, aucune limitation d’emprise en dehors du pourcentage d’espaces verts, sans qu’il soit d’ailleurs précisé si ce sont des espaces verts en pleine terre ou pas, 30 %. C’est-à-dire qu’on peut implanter sur le Panorama, à hauteur de 20 m ou de 30 m, 70 % de la surface du Panorama à hauteur de 20 ou 30 m. C’est ce qui est proposé, je ne dis pas que c’est ce qui se fera. »

M. le Maire : « Alors ne le dites pas. »

M. BUCHET : « En tous les cas, c’est ce qui est permis dans votre PLU. Je note, par ailleurs, que le verger avenue Lombart – tout à l’heure, Jean-Jacques FREDOUILLE y faisait allusion – n’est pas classé. Nous, nous l’avions choisi comme étant un élément structurant pour faire un espace réservé pour faire un espace vert public. Vous, il est en zone UD. Il n’est pas protégé comme espace vert, il est donc constructible comme n’importe quel espace UD de la zone.

Vous parliez des risques. Je ne suis pas certain que tous les risques aient été pris en compte, notamment dans le quartier des Potiers. Je n’ai pas trouvé, dans la carte, les risques de mouvements de terrain qu’on connaît au stade du Panorama. Pourtant, on les connaît bien, ces mouvements de terrain du Panorama, et ils ne sont même pas signalés dans les risques.

Le centre de loisirs était dans une zone protégée. Maintenant, vous allez le supprimer, probablement pour en construire un nouveau au rez-de-chaussée, j’imagine. »

M. le Maire : « Si nous voulons, de temps en temps, rénover les espaces publics, il faut que nous nous en donnions les moyens, Monsieur BUCHET, mais c’est vrai que n’est pas un problème qui vous préoccupait beaucoup. »

M. BUCHET : « Sur le centre de loisirs, vous mettez une zone UB. La zone UB, c’est la zone, au-delà de la zone UA, que vous avez développée de façon importante, à la fois parce que vous montez la hauteur de 15 à 18 m et que vous mettez des zones qui, jusqu’alors, étaient protégées, pavillonnaires ou autres, en zone UB : les entrées de ville, mais aussi pour le centre de loisirs. Si on vote ce soir, on peut avoir un immeuble à la place du centre de loisirs, de 15 m de haut.

Le tennis… »

M. le Maire : « Avancez, Monsieur BUCHET ; on ne va pas passer en revue tous les immeubles de la ville… Vous allez avoir pris tous les exemples de Fontenay pour les 15 ans qui viennent ! »

M. BUCHET : « Cela vous gêne peut-être, mais je prends des exemples concrets. Le tennis, qui était avant une zone protégée, est inclus, au moins pour la partie nord… »

M. le Maire : « La partie qui est en ruines, en effet, que vous nous avez léguée. »

M. BUCHET : « La partie nord est incluse dans la zone CEA, où on peut construire 70 % du terrain à 20 m de haut. »

M. le Maire : « Sur le stade qui est en ruine, c’est cela ? Ou sur l’autre stade qui est en ruine et que vous nous avez légué, Monsieur BUCHET ? »

M. BUCHET : Sur la coulée verte et sur le stade, là aussi, vous donnez des possibilités de constructibilité. Je n’ai pas compris si ce n’était que pour des équipements de loisirs et sportifs. Il y a des termes plus ou moins mal choisis dans d’autres pages de votre PLU qui laissent un certain nombre d’inquiétudes.

J’interviens maintenant en conclusion. »

M. le Maire : « Merci. »

M. BUCHET : « Tout ce que je viens de dire doit être, en plus, complété par la prime à l’étage supplémentaire. »

M. le Maire : « Rassurez-vous, c’est enregistré : nous verrons, dans quelques années, si ce que vous avez dit était vrai. »

M. BUCHET : « Tout ce que je viens de dire est en partie faux, parce qu’il faudrait rajouter en plus, si le projet « convient » architecturalement, une prime d’un étage supplémentaire, c’est-à-dire qu’il faudrait rajouter 3 m à tous les chiffres que j’ai pu citer jusqu’à présent. »

M. le Maire : « Je sais que vous préférez les cubes. »

M. BUCHET : « Vous aviez présenté un PADD, et nous étions intervenus à ce moment-là pour dire que ce n’étaient que des belles intentions. La cohérence entre le PADD et le PLU reste vraiment à démontrer. Vous allez supprimer de fait, en ouvrant la possibilité de construire à outrance 3 fois plus qu’auparavant, la ville… Vous ouvrez… Vous m’accusiez en disant que j’exagérais quand je disais que vous alliez livrer la ville aux promoteurs immobiliers, mais même certains Fontenaisiens commencent à le dire. Ils croyaient que Monsieur BUCHET exagérait, mais maintenant, avec le PLU, vous livrez la ville aux promoteurs immobiliers, grâce à la constructibilité que vous multipliez par 3, voire plus, dans toutes les zones, et pas simplement avec les opérateurs immobiliers pour lesquels vous allez travailler. Ça me fait vraiment penser au temps de Monsieur MOIZAN et des projets de Monsieur MOIZAN. »

M. le Maire : « Vous êtes vraiment en retard de 20 ans, Monsieur BUCHET. »

M. BUCHET : « Madame GALANTE-GUILLEMINOT s’en souvient bien. Ce que je trouve un peu dommage, c’est que vous ayez le bétonnage honteux. Assumez ! Madame GALANTE-GUILLEMINOT n’a jamais eu le bétonnage honteux, c’est vrai ; elle a toujours assumé. Assumez vos choix ! Dites-le clairement, que vous voulez absolument bétonner la ville, parce que c’est votre choix et que c’est votre projet politique. »

M. le Maire : « Vous étiez en train de conclure, Monsieur BUCHET, je crois. »

M. BUCHET : « Enfin, dernier point : j’ai vu que vous parliez des antennes-relais. J’ai vu que dans le PLU, il y a quelques phrases sur les antennes-relais. »

M. le Maire : « Absolument. »

M. BUCHET : « Et notamment, pour autoriser les antennes-relais, certes de faible intensité, mais autoriser les antennes-relais à moins de 100 m d’une école ou d’un équipement qui accueille des enfants. Moi, je suis profondément contre ce principe. Je pense que, comme vous l’avez d’ailleurs souligné tout à l’heure, il est possible de couvrir l’ensemble du territoire fontenaisien en évitant les périmètres de 100 m autour des équipements accueillant des enfants. Je pense que c’est dommage que dans le PLU, vous donniez un argument pour que les opérateurs puissent en implanter auprès des écoles.

Évidemment, toutes ces raisons nous amèneront à ne pas voter ce PLU, en le regrettant vraiment, parce que nous avions les moyens, quelles que soient les obligations que l’État, le SDRIF, la loi ou autres nous imposaient, de protéger notre commune.

En tous les cas, la question démocratique qu’a soulevée, tout à l’heure, Annie SOMMIER, me semble essentielle. Nous allons, nous ici, ne donner qu’un avis. Nous n’allons, après, en Conseil Communautaire, avoir aucun membre de l’opposition, parce que vous avez voulu qu’il n’y ait aucun membre de l’opposition alors que vous aviez la possibilité de l’avoir.

Enfin, excusez-moi du peu, mais je ne suis pas certain que dans l’esprit des Fontenaisiens, en élisant votre coalition, ils aient eu le sentiment de vouloir voter pour une telle densification de la commune. C’est pour cela que, personnellement, je rejoindrai, pour cette question-là, la démarche que Michel FAYE avait entreprise il y a quelques années. Je ne pense pas que vous puissiez passer en force un tel texte, à l’insu des oppositions municipales, et sans qu’il y ait une consultation de la population. »